譲渡所得税と相続の関係
相続で取得した不動産を売却する際には、譲渡所得税が課税される可能性があります。 譲渡所得税は、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税される税金です。
相続不動産の場合、被相続人の取得時期や取得価格を引き継ぐため、長期間保有していた不動産では 取得費が低く設定され、高額な譲渡所得税が発生する可能性があります。 しかし、適切な特例措置を活用することで、税負担を大幅に軽減することができます。
譲渡所得税の基本
譲渡所得の計算式
譲渡価額
不動産の売却価格
取得費
不動産の購入価格や建築費など
譲渡費用
売却時の仲介手数料、登記費用など
短期譲渡所得（5年以下）
• 所得税：30%
• 復興特別所得税：0.63%
• 住民税：9%
長期譲渡所得（5年超）
• 所得税：15%
• 復興特別所得税：0.315%
• 住民税：5%
相続不動産に関する特例措置
取得費加算の特例
特例の内容
相続税を納付した場合、売却する不動産に対応する相続税額を 取得費に加算できる特例
適用要件
- • 相続により取得した財産であること
- • 相続税が課税されていること
- • 相続開始から3年10ヶ月以内の売却
計算方法
加算できる相続税額
= 相続税額 × (売却不動産の相続税評価額 ÷ 相続財産総額)
※債務・葬式費用控除後
節税効果
取得費が増加することで譲渡所得が減少し、 譲渡所得税を大幅に軽減可能
居住用財産の3,000万円控除
特例の内容
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から 最大3,000万円を控除できる特例
適用要件
- • 自己の居住用財産であること
- • 住まなくなった日から3年後の12月31日まで
- • 親族間売買でないこと
相続の場合の要件
被相続人が居住していた家屋及びその敷地について、 一定の要件を満たせば相続人も適用可能
- • 被相続人が居住していたこと
- • 昭和56年5月31日以前の建築の場合は耐震基準適合
- • 相続開始から3年後の12月31日まで
軽減税率の特例（10年超居住）
特例の内容
10年超居住した居住用財産の売却について、 6,000万円以下の部分に軽減税率を適用
軽減税率
6,000万円以下：14.21%
6,000万円超：20.315%
3,000万円控除との併用
3,000万円控除と軽減税率の特例は併用可能。 まず3,000万円控除を適用し、残額に軽減税率を適用
計算例（譲渡所得8,000万円）
- 1. 3,000万円控除適用後：5,000万円
- 2. 軽減税率適用：5,000万円 × 14.21% = 710.5万円
- 3. 通常税率の場合：5,000万円 × 20.315% = 1,015.75万円
- 節税効果：305.25万円
実践的な譲渡所得税対策
相続前の対策
取得費の証明書類の整備
購入時の契約書、領収書、改修工事の記録など、 取得費を証明する書類を整理・保管
居住実績の明確化
被相続人の居住実績を明確にし、 3,000万円控除の適用要件を整理
建物の耐震基準適合
昭和56年以前の建物は耐震基準適合証明書を取得し、 3,000万円控除の適用準備
相続後の対策
売却時期の最適化
取得費加算の特例（3年10ヶ月）や 3,000万円控除（3年）の期限を考慮した売却計画
相続税のご相談の最適化
取得費加算の特例を最大化するため、 相続税のご相談での不動産評価を適正に実施
測量・境界確定
売却前に測量や境界確定を実施し、 これらの費用を譲渡費用として計上
譲渡所得税の計算例
【前提条件】
- • 売却価格：高額な不動産
- • 取得費：古い取得で低額
- • 譲渡費用：一般的な費用
- • 相続税額：一定の税額
- • 被相続人居住期間：30年
- • 売却時期：相続から2年後
特例適用なし
譲渡所得：高額な所得
(8,000-1,000-200)
税率：20.315%
(長期譲渡所得)
譲渡所得税：高額な税額
取得費加算特例のみ
取得費：増加後の取得費
(1,000+300)
譲渡所得：減少後の所得
(8,000-1,300-200)
譲渡所得税：軽減後の税額
両特例適用
譲渡所得：減少後の所得
(取得費加算後)
3,000万円控除後：控除後の所得
(6,500-3,000)
譲渡所得税：最終税額
節税効果
取得費加算特例のみ：一定の節税効果
(高額な税額 - 軽減後の税額)
両特例適用：大幅な節税効果
(高額な税額 - 最終税額)
注意点とリスク
! 適用期限の管理
• 取得費加算の特例：相続開始から3年10ヶ月以内
• 3,000万円控除：相続開始から3年後の12月31日まで
• 期限を過ぎると特例適用不可（救済措置なし）
! 適用要件の厳格性
• 居住実績の証明が困難な場合がある
• 耐震基準適合の証明に時間と費用が必要
• 親族間売買では3,000万円控除が適用不可
! 他の税制との関係
• 買換え特例との選択適用
• 損益通算の可否（居住用財産は損益通算不可）
• 住宅ローン控除との併用制限
尾中税理士法人の譲渡所得税対策サポート
総合的な税務戦略
- ✓ 相続税と譲渡所得税の一体的な対策立案
- ✓ 適用可能な特例措置の詳細検討
- ✓ 売却時期の最適化アドバイス
- ✓ 取得費の適正な計算と証明
実務サポート
- ✓ 譲渡所得税の申告書作成
- ✓ 必要書類の収集・整理サポート
- ✓ 税務調査への対応
- ✓ 不動産業者・司法書士との連携
よくある質問
相続税額と売却不動産の評価額により異なりますが、数百万円の節税効果が期待できる場合があります。 相続税額が高額で、売却不動産の相続税評価額が相続財産に占める割合が大きいほど効果的です。
はい、併用可能です。まず取得費加算の特例で取得費を増加させて譲渡所得を計算し、 その後3,000万円控除を適用します。両方の適用要件を満たす場合は、最大限の節税効果が期待できます。
取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）と3,000万円控除（3年以内）の適用期限を考慮する必要があります。 また、不動産市況や個人の税務状況も考慮して、総合的に判断することが重要です。
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