農地・山林相続の特殊性
一般的な不動産とは異なる課題
農地・山林の相続は、一般的な宅地相続とは大きく異なる特殊な問題があります。農地法による権利移転の制限、特殊な評価方法、納税猶予制度の活用など、専門的な知識と経験が必要となります。
農地・山林の分類
農地の分類
- • 純農地：周辺が農地の土地
- • 中間農地：農地と宅地が混在
- • 市街地周辺農地：DID近隣の農地
- • 市街地農地：DID内の農地
山林の分類
- • 純山林：周辺が山林の土地
- • 中間山林：山林と宅地が混在
- • 市街地山林：宅地開発可能な山林
立木の評価
- • 樹種・樹齢・材積による評価
- • 地域別の標準価額の適用
- • 倍率方式による簡便評価
農地等の納税猶予制度
農業を継続する場合の特別な制度
相続税の納税猶予
適用条件
- • 被相続人が農業従事者
- • 相続人が農業を継続
- • 農業委員会の証明
- • 申告期限内の申請
猶予税額
農業投資価格を超える部分の相続税額
贈与税の納税猶予
適用条件
- • 贈与者が農業従事者
- • 受贈者が農業を継続
- • 推定相続人の1人
- • 農業委員会の証明
猶予税額
農業投資価格を超える部分の贈与税額
継続要件と免除条件
継続要件
- • 農業を継続すること
- • 農地を農地として利用
- • 3年ごとの継続届出書提出
免除条件
- • 農業従事者の死亡
- • 20年間の農業継続
- • 次世代への贈与
農地法の手続き
相続による農地取得の手続き
農地法第3条の3の届出
農地の相続発生
農地を相続により取得
届出書の作成
農業委員会への届出書準備
添付書類の準備
登記事項証明書、相続関係図等
農業委員会へ提出
相続発生から10ヶ月以内
必要書類と注意点
必要書類
- • 農地法第3条の3届出書
- • 土地の登記事項証明書
- • 相続関係説明図
- • 位置図・案内図
- • その他農業委員会指定書類
注意点
- • 届出期限は10ヶ月以内
- • 届出を怠ると過料の制裁
- • 農地の所在地により手続き異なる
- • 農業委員会との事前相談が重要
農地の転用・売却
農地法第4条
農地の転用許可
- • 自己所有農地の転用
- • 都道府県知事の許可
- • 転用計画の審査
農地法第5条
農地の売買と転用
- • 売買と同時に転用
- • 都道府県知事の許可
- • 買主の資格審査
届出制農地
市街化区域内農地
- • 農業委員会への届出
- • 受理から2週間で効力
- • 比較的簡易な手続き
評価方法と節税対策
農地の評価方法
純農地・中間農地
評価方法：固定資産税評価額 × 国税局長が定める倍率
特徴：宅地比較方式より大幅に低い評価
対策：農地として維持継続することで低評価を活用
市街地周辺農地
評価方法：市街地農地価額 × 80%
特徴：市街地農地より20%減額
対策：営農継続による減額措置の活用
市街地農地
評価方法：宅地比較方式 - 造成費等
特徴：宅地並みの高い評価
対策：生産緑地指定による税制優遇
山林の評価方法
山林（土地）の評価
純山林：固定資産税評価額 × 倍率
中間山林：純山林と市街地山林の中間
市街地山林：宅地比較方式
立木の評価
原則：樹種別・樹齢別の標準価額 × 材積
簡便法：固定資産税評価額 × 倍率
特徴：伐採時期の調整による評価額調整
節税対策のポイント
• 間伐・主伐の時期調整
• 植林による評価額の圧縮
• 保安林指定による制約と優遇
• 森林施業計画の策定
その他の特例制度
農業経営基盤強化法の特例
- • 認定農業者への贈与税の特例
- • 農地の取得時期の特例
- • 農業用機械等の特別償却
- • 農地保有の合理化促進
生産緑地制度
- • 市街化区域内農地の優遇制度
- • 固定資産税の農地課税
- • 相続税の納税猶予対象
- • 30年間の営農義務
農地中間管理事業
- • 農地の貸借による集約化
- • 機構集積協力金の交付
- • 相続税の物納特例
- • 農地の利用権設定
農地・山林相続の総合対策
生前対策
- ✓ 贈与税の納税猶予制度の活用
- ✓ 農地の集約・規模拡大
- ✓ 後継者の育成・確保
- ✓ 経営の法人化検討
- ✓ 農業委員会との連携
相続後対策
- ✓ 相続税の納税猶予申請
- ✓ 農地法の届出手続き
- ✓ 継続要件の管理
- ✓ 農業経営の継続・発展
- ✓ 次世代への承継準備