農地・山林相続の特殊性
一般的な不動産とは異なる課題
農地・山林の相続は、一般的な宅地相続とは大きく異なる特殊な問題があります。農地法による権利移転の制限、特殊な評価方法、納税猶予制度の活用など、専門的な知識と経験が必要となります。
農地・山林の分類
農地の分類
- • 純農地：農用地区域内の農地、農地法上の第1種農地など
- • 中間農地：農地法上の第2種農地など
- • 市街地周辺農地：農地法上の第3種農地など
- • 市街地農地：市街化区域内の農地、転用許可を受けた農地など
山林の分類
- • 純山林：周辺が山林の土地
- • 中間山林：山林と宅地が混在
- • 市街地山林：宅地開発可能な山林
立木の評価
- • 森林の主要樹種（杉・ひのき）は、樹種・樹齢別の標準価額に、地味級・立木度・地利級の割合と森林の地積を掛けて評価
- • 地域別の標準価額の適用
- • 森林の主要樹種以外の立木は、原則として売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価
農地等の納税猶予制度
農業を継続する場合の特別な制度
相続税の納税猶予
適用条件
- • 被相続人が死亡の日まで農業を営んでいた人（農地中間管理事業のための貸付けなど、特定貸付け等を行っていた人を含む）
- • 相続人が農業を継続
- • 農業委員会の証明
- • 申告期限内に、適用を受ける旨を記載した申告書を提出し、猶予税額と利子税の額に見合う担保を提供
- • 対象の農地等：申告期限までに遺産分割されたもの。東大阪市の案内では、市街化区域内の農地は、生産緑地地区の農地でないと対象外
猶予税額
農業投資価格を超える部分の相続税額
贈与税の納税猶予
適用条件
- • 贈与者が贈与の日まで3年以上引き続き農業を営んでいた個人
- • 受贈者は贈与日に18歳以上で、贈与日まで3年以上農業に従事し、贈与後速やかに農業経営を行うなど、農業委員会が証明する基準を満たすこと
- • 贈与者の推定相続人の1人への農地全部の一括贈与（採草放牧地・準農地は3分の2以上）
- • 農業委員会の証明（贈与税の猶予にも申告期限までの担保提供が必要）
猶予税額
一括贈与された農地等の価額に対応する贈与税額
継続要件と免除条件
継続要件
- • 農業を継続すること
- • 農地を農地として利用
- • 3年ごとの継続届出書提出。営農廃止・譲渡・転用・耕作放棄・届出未提出等で猶予が打ち切られると、猶予税額と利子税を納めます。原則として面積の20%を超える譲渡等では全部、20%以下では対応する部分が対象です
免除条件
- • 相続税の猶予は農業相続人の死亡等で免除。贈与税の猶予は贈与者の死亡または受贈者の先の死亡等で免除。贈与者の死亡時には、農地等は相続したものとみなされ、相続税の課税対象となります
- • 相続税の20年継続による免除は、平成3年1月1日に三大都市圏の特定市以外に所在した市街化区域内農地等（生産緑地等を除く）で、都市営農農地等を有しない農業相続人に係るものに限られます
- • 次世代への贈与
農地法の手続き
相続による農地取得の手続き
農地法第3条の3の届出
農地の相続発生
農地を相続により取得
届出書の作成
農業委員会への届出書準備
添付書類の準備
登記事項証明書、相続関係図等
農業委員会へ提出
権利取得を知った時点から遅滞なく（処理基準の目安はおおむね10か月）
必要書類と注意点
必要書類
- • 農地法第3条の3届出書
- • 土地の登記事項証明書
- • 相続関係説明図
- • 位置図・案内図
- • その他農業委員会指定書類
注意点
- • 法律上は遅滞なく届出。10か月は法定期限ではなく処理基準の目安
- • 届出を怠ると過料の制裁
- • 農地の所在地により手続き異なる
- • 農業委員会との事前相談が重要
農地の転用・売却
4
農地法第4条
農地の転用許可
- • 自己所有農地の転用
- • 都道府県知事等の許可（指定市町村ではその長）。市街化区域内は、あらかじめ農業委員会へ届出
- • 転用計画の審査
5
農地法第5条
農地の売買と転用
- • 売買と同時に転用
- • 都道府県知事等の許可（指定市町村ではその長）。市街化区域内は、あらかじめ農業委員会へ届出
- • 買主の資格審査
評価方法と節税対策
農地の評価方法
純農地・中間農地
評価方法：固定資産税評価額 × 国税局長が定める倍率
特徴：宅地比較方式より大幅に低い評価
対策：農地として維持継続することで低評価を活用
市街地周辺農地
評価方法：市街地農地価額 × 80%
特徴：市街地農地より20%減額
対策：営農継続による減額措置の活用
市街地農地
評価方法：宅地比準方式（宅地とした価額から造成費等を控除）または倍率方式
特徴：宅地並みの高い評価
対策：納税猶予には別の要件があります。東大阪市の案内では、市街化区域内は生産緑地地区の農地でないと対象外です
山林の評価方法
山林（土地）の評価
純山林：固定資産税評価額 × 倍率
中間山林：固定資産税評価額×国税局長が定める倍率
市街地山林：宅地比準方式または倍率方式（宅地転用が見込めない場合は近隣の純山林に比準）
立木の評価
原則：森林の主要樹種（杉・ひのき）は、樹種・樹齢別の標準価額×地味級・立木度・地利級の各割合×森林の地積
主要樹種以外等：売買実例価額・精通者意見価格等を参酌。立木に固定資産税評価額×倍率という簡便法はありません
特徴：伐採時期の調整による評価額調整
節税対策のポイント
• 間伐・主伐の時期調整
• 植林による評価額の圧縮
• 保安林指定による制約と優遇
• 森林経営計画の策定（平成24年4月1日から名称・制度を変更）
その他の特例制度
農業経営基盤強化法の特例
- • 認定農業者への贈与税の特例
- • 農地の取得時期の特例
- • 農業用機械等の特別償却
- • 農地保有の合理化促進
生産緑地制度
- • 市街化区域内農地の優遇制度
- • 固定資産税の農地課税
- • 相続税の納税猶予は担保提供・申告期限までの分割等の要件を満たす場合に適用。買取りの申出等により対象外となる場合があります
- • 農地等として管理する義務があり、30年で自動的に終わりません。指定告示から30年経過後等に買取りを申し出ることができ、特定生産緑地の指定により申出時期は10年延長されます
農地・山林相続の総合対策
生前対策
- ✓ 贈与税の納税猶予制度の活用
- ✓ 農地の集約・規模拡大
- ✓ 後継者の育成・確保
- ✓ 経営の法人化検討
- ✓ 農業委員会との連携
相続後対策
- ✓ 相続税の納税猶予申請
- ✓ 農地法の届出手続き
- ✓ 継続要件の管理
- ✓ 農業経営の継続・発展
- ✓ 次世代への承継準備