不動産の相続対策
適切な対策で相続税を大幅に削減
不動産相続のトラブルを未然に防ぐ
小規模宅地等の特例を活用すると
最大80%評価減
自宅の土地330㎡まで適用可能
不動産相続の問題点
日本の相続財産の約40%は不動産
不動産特有の問題への対策が相続税削減の鍵となります
高額な評価額
路線価・固定資産税評価額により高額な相続税が発生
納税資金不足
不動産は換金性が低く納税資金の確保が困難
分割の困難さ
共有状態になりやすく将来的なトラブルの原因に
評価の複雑さ
土地の形状や利用状況により評価方法が異なる
小規模宅地等の特例
最も効果的な不動産相続対策
一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額を大幅に減額できる制度です
特定居住用宅地等
自宅の土地
80%減額
330㎡まで
- • 被相続人の自宅の土地
- • 配偶者は無条件で適用
- • 同居親族は居住・所有継続要件あり
特定事業用宅地等
事業用の土地
80%減額
400㎡まで
- • 被相続人の事業用の土地
- • 事業承継要件あり
- • 申告期限まで事業継続
貸付事業用宅地等
賃貸用の土地
50%減額
200㎡まで
- • アパート・駐車場等の土地
- • 相続開始前3年以内取得は対象外
- • 申告期限まで貸付継続
特定居住用宅地等の詳細要件
1. 配偶者が取得する場合
無条件で適用可能
居住要件・所有要件ともに不要。配偶者の生活基盤を守る観点から優遇されています。
2. 同居親族が取得する場合
居住要件
- • 相続開始時に同居
- • 申告期限まで居住継続
所有要件
- • 申告期限まで所有継続
- • 売却は適用不可
3. 別居親族が取得する場合（家なき子特例）
主な要件
- • 相続開始前3年以内に自己または配偶者の持ち家に居住していない
- • 相続開始時に居住している家屋を過去に所有したことがない
- • 配偶者・同居相続人がいない
- • 申告期限まで宅地を所有
不動産評価額の引き下げ方法
1. 賃貸物件の活用
更地に賃貸物件を建築
土地の評価減
更地 → 貸家建付地
約20%減
借地権割合×借家権割合×賃貸割合
建物の評価
建物の評価減
固定資産税評価額（建築費の約60%）
さらに30%減
借家権割合（30%）を控除
具体例：更地に賃貸マンション建築
更地の場合
土地：評価額
計：一定額
賃貸物件建築後
土地：評価減後
建物：建築費相当
計：実質増額
借入金控除後
評価額：建物・土地評価額
借入金：△建築資金借入
実質：大幅な評価減
2. 土地の分割・利用区分の見直し
利用区分の明確化
-
自用地と貸付地の区分
それぞれ適切な評価方法を適用
-
駐車場の整備
自用地を貸付事業用宅地に
不整形地の評価減
-
不整形地補正
最大40%の評価減
-
間口狭小・奥行長大
利用価値に応じた評価減
3. その他の評価減要因
広大地評価
地域の標準的な宅地に比べて著しく広大な土地
最大65%減
私道の評価
通り抜け私道は評価額ゼロ、行き止まり私道は30%評価
0〜70%減
がけ地等の評価
傾斜度に応じて評価減、急傾斜地は大幅減額
10〜47%減
不動産の共有を避ける重要性
共有は「争族」の始まり
一時的な解決策に見えても、将来的に大きな問題を引き起こします
共有のデメリット
-
処分の困難性
売却・建替えに全員の同意が必要
-
管理の複雑化
修繕・賃貸の意思決定が困難
-
相続の連鎖
共有者が増え続け収拾がつかない
-
感情的対立
金銭問題が人間関係を破壊
解決策
-
現物分割
土地を分筆して単独所有に
-
代償分割
一人が取得し、他の相続人に代償金支払い
-
換価分割
売却して現金で分割
-
遺言の活用
被相続人が明確に指定
分割方法の比較
| 分割方法 | メリット | デメリット | 適している場合 |
|---|---|---|---|
| 現物分割 |
|
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広い土地がある場合 |
| 代償分割 |
|
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自宅・事業用不動産 |
| 換価分割 |
|
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活用予定のない不動産 |
不動産相続対策の実例
事例1
小規模宅地特例の活用
都内在住 / 自宅土地200㎡ / 路線価5億円
対策内容
- • 長男が同居を開始
- • 遺言で長男に自宅を相続させる
- • 申告期限まで居住・所有継続
結果
評価額：5億円 → 1億円（80%減）
相続税約1.5億円削減
事例2
賃貸物件建築による対策
郊外在住 / 更地1,000㎡ / 評価額2億円
対策内容
- • 賃貸アパート建築（3億円）
- • 全額借入金で調達
- • サブリース契約で安定収入
結果
評価額：2億円 → 実質0円以下
相続税約6,000万円削減
成功のポイント
早期の準備と専門家との連携により、適切な対策を実行することが重要です
不動産相続対策の注意点
やってはいけないこと
-
相続直前の駆け込み対策
3年以内の取得は小規模宅地特例の対象外
-
過度な借入
返済能力を超えた借入は危険
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安易な共有
将来の争いの種になる
-
専門家に相談しない
税務調査で否認されるリスク
成功のためのポイント
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早期の対策開始
3年以上前から計画的に実行
-
家族での話し合い
全員の理解と協力が不可欠
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適切な評価
専門家による正確な評価
-
総合的な判断
相続税だけでなく所得税も考慮
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