小規模宅地等の特例とは
相続税を大幅軽減する重要な制度
小規模宅地等の特例は、被相続人等の居住用や事業用の宅地について、一定の要件を満たす場合に土地の評価額を大幅に減額する制度です。最大80%もの評価減により、相続税負担を劇的に軽減できます。
節税効果の例
評価額5,000万円の土地の場合
税率30%の場合
最大1,200万円の相続税軽減効果
特例の種類と要件
居住用宅地
適用対象者
- • 配偶者
- • 同居していた親族
- • 家なき子（一定の要件）
主な要件
- • 相続開始直前に被相続人の居住用
- • 申告期限まで保有・居住継続
- • 家なき子は3年間所有制限
事業用宅地
適用対象
- • 被相続人の事業用宅地
- • 生計一の親族の事業用宅地
- • 同族会社の事業用宅地
主な要件
- • 相続人が事業を継続
- • 申告期限まで保有
- • 宅地を事業用に使用
貸付事業用宅地
適用対象
- • 不動産貸付事業用宅地
- • 駐車場事業用宅地
- • その他貸付事業用宅地
主な要件
- • 相続開始前3年以上事業継続
- • 相続人が事業を継続
- • 申告期限まで保有
家なき子特例の詳細
同居していない子でも特例適用可能
適用要件
- 被相続人に配偶者がいない
- 同居の親族がいない
- 相続開始前3年間マイホームを所有していない
- 申告期限まで土地を保有
注意点
- 配偶者の所有する家屋も「マイホーム」に該当
- 相続開始後に取得した家屋は対象外
- 賃貸住宅居住でも特例適用可能
- 海外居住者でも要件を満たせば適用可能
家なき子特例の活用例
親と同居していない子が相続する場合でも、配偶者がおらず、同居親族もいない状況で、 子が過去3年間マイホームを所有していなければ、居住用宅地の特例（80%減額）を適用できます。 これにより、大幅な相続税軽減が可能となります。
二世帯住宅の取扱い
構造による判定基準
構造上一体型
特例適用：可能
- • 内部で行き来可能
- • 区分所有登記なし
- • 一つの家屋として認定
内部階段等で行き来でき、区分所有登記されていない場合は、 同居親族として特例適用が可能です。
構造上独立型
特例適用：要件次第
- • 外部からしか行き来不可
- • 区分所有登記あり
- • 独立した家屋として認定
区分所有登記されている場合、同居要件を満たさない可能性があります。 家なき子特例の適用を検討する必要があります。
対策のポイント
建築段階での注意
区分所有登記を避け、内部で行き来可能な構造にする
登記の工夫
一つの家屋として登記し、共有持分での所有を検討
事前確認
相続発生前に税務上の取扱いを専門家に確認
複数宅地の併用と選択適用
併用可能なパターン
居住用 + 事業用
それぞれの限度面積まで併用適用可能
居住用330㎡ + 事業用400㎡
居住用 + 貸付事業用
調整計算により限度面積を算定
貸付事業用面積 × 200/330 + 居住用面積 ≤ 330㎡
事業用 + 貸付事業用
調整計算により限度面積を算定
貸付事業用面積 × 200/400 + 事業用面積 ≤ 400㎡
選択適用の検討
最適化のポイント
- • 各宅地の単価を比較
- • 減額率の違いを考慮
- • 総減額効果を試算
- • 将来の処分予定も考慮
計算例
居住用宅地：200㎡ × 500万円/㎡ = 10億円
貸付用宅地：300㎡ × 300万円/㎡ = 9億円
→ 居住用を優先適用が有利
複数の宅地がある場合は、単価や減額率を考慮して 最も節税効果の高い組み合わせを選択することが重要です。
適用時の注意点と対策
よくある失敗例
- • 申告期限までに売却してしまった
- • 同居要件を満たしていない
- • 家なき子要件の見落とし
- • 3年以内のマイホーム取得
- • 区分所有登記による同居否認
生前対策
- • 同居の開始時期の調整
- • 二世帯住宅の構造設計
- • 登記方法の事前検討
- • 事業の法人化タイミング
- • 貸付事業開始時期の調整
相続後の管理
- • 継続居住・事業の維持
- • 土地の保有継続
- • 要件確認の定期チェック
- • 将来の処分計画
- • 次の相続への備え
適用要件の厳格化に注意
近年の税制改正
- • 家なき子特例の要件厳格化
- • 貸付事業用宅地の3年要件追加
- • 相続直前駆け込み対策の制限
- • 同族会社事業用宅地の要件見直し
対応策
- • 最新の税制改正情報の確認
- • 専門家による事前シミュレーション
- • 要件充足のための計画的な準備
- • 代替案の検討・準備
よくある質問
区分所有登記されている場合、同居要件を満たさない可能性が高くなります。ただし、実質的に生活を共にしている実態があれば適用される場合もあります。家なき子特例の要件を満たす場合は、そちらの適用も検討できます。具体的な状況により判断が分かれるため、専門家にご相談ください。
両方とも活用できる場合が多く、併用により大幅な節税効果を得られます。ただし、二次相続も考慮した総合的な検討が重要です。配偶者が全財産を相続すると二次相続時の負担が重くなる可能性があるため、小規模宅地の特例を活用して子に一部承継させることも有効な戦略です。
相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）までは事業継続と土地保有が必要ですが、申告期限後は事業を辞めても特例の効果は失われません。ただし、相続開始前から事業廃止の予定が明確な場合は、特例適用が認められない可能性があります。
相続開始日から遡って3年間です。この期間中に自己または配偶者名義のマイホームを所有していた場合は家なき子特例の適用はできません。ただし、相続開始後に取得した家屋は対象外となります。売却のタイミングは相続対策において重要な検討事項となります。